2. Come è stata giudicata l’operazione ?
Gli stessi Amministratori e i Legali del Fondo hanno sempre parlato di limpidezza dell’operazione, grande acume del C.d.A, esito eccezionalmente positivo, insperato, ecc. !

3. Ma quale era la previsione degli Amministratori del Fondo prima della vendita ?
Dalla lettera del Fondo del 12/12/2005 agli Iscritti (4 mesi prima del preliminare con Beni Stabili !) si evince: “si è proceduto alla valorizzazione degli immobili mediante perizia affidata a C.B.Richard Ellis” (dal 2001 perito indipendente anche di Beni Stabili !, n.d.r.), che ha evidenziato un valore di realizzo sufficiente (sic!) a coprire gli importi occorrenti per ciascuno degli iscritti alla gestione in oggetto, così da evitare auspicabilmente eventuali decurtazioni (sic !) che sarebbero diversamente inevitabili in caso di incapienza delle risorse patrimoniali in corso di realizzazione.
Per la cronaca, il debito previdenziale (capitale in luogo della rendita) è stato estinto nel 2006 con € 657 milioni (vedi Piano di Riparto), lasciando intonsa/integra la plusvalenza totale da realizzo immobili di € 536 milioni. Altro che decurtazioni !!!

4. E LA COVIP cosa ne pensava ?
La Commissione di Vigilanza sui Fondi Pensione con lettera del 23/12/2004 al Fondo rigetta la richiesta di liquidazione attraverso un Commissario straordinario,” rileva inoltre che gli elementi informativi forniti riguardo alla situazione patrimoniale del Fondo risultano ancora insufficienti al fine di disporre di una stima dello squilibrio tecnico attuariale più aggiornata di quella (di 28,5 milioni di euro) risultante dalla segnalazione effettuata il 23/11/2004….” e che “non viene fornita …una valutazione aggiornata relativa all’intero patrimonio immobiliare che consenta di verificare compiutamente in che misura una più elevata stima delle riserve tecniche sarebbe compensata da possibili plusvalenze patrimoniali.”
Grande intuito quello della COVIP, ma perché non ha semplicemente preteso una valutazione aggiornata, come poteva e doveva fare ???

5. Ma c’è chi era stato invece preveggente !
La FABI (preminente organizzazione sindacale e membro delle Fonti Istitutive del Fondo) in una sua lunga lettera alla COVIP, datata 19 aprile 2005 cioè un anno prima della chiusura dell’asta di vendita degli immobili a Beni Stabili per 1.106 milioni di euro), riferendosi ai succitati rilievi mossi al Fondo osservava che lo squilibrio tecnico di 28,5 milioni di euro era “a fronte di un patrimonio stimato a valori correnti e prudenziali per quanto concerne gli immobili, di oltre 1.100 milioni di euro.” Ancora 6 milioni e diventava magia ! La COVIP ha riscontrato detta lettera il 16/05/2005 ma in modo del tutto evasivo.
In ogni caso, come si può credere che gli esperti, cioè gli Amministratori del Fondo e i primari “valuers” di cui si avvaleva con laute parcelle, non sapessero invece di questa stima “a valori correnti e prudenziali” e nemmeno dell’andamento del mercato e arrivassero impudentemente a prevedere - come visto, soltanto 4 mesi prima dell’aggiudicazione dell’asta – un “valore di realizzo sufficiente” a saldare il citato debito previdenziale di 657 milioni ??? . Qualcosa non quadra in questa vicenda…

6. E che dire delle rilevanti svalutazioni per 21,6 milioni apportate dal Fondo a diversi cespiti nel Bilancio 2004 approvato il 2/08/2005, cioè in prossimità dell’avvio dell’asta internazionale), senza che se ne faccia alcun cenno nel bilancio stesso ? E’ normale ?
.....si rilevano in particolare i seguenti immobili:
- Milano, Via Sile 18 – commerciale – mq. 10.367- valore 1/01/2004 € 27,4 mln., svalutato
di 7,2 mln. (- 26%) = 20,2 mln., realizzato per 20,5 mln.;
- Padova, Corso del Popolo – commerciale – mq. 8.895 - valore 1/01/2004 € 13,9 mln.,
svalutato di 4,2 mln. (- 30%) = 9,7 mln., realizzato per 10,5 mln.

7. E di quanto è stato rivalutato il patrimonio immobiliare del Fondo negli anni 2001/2005 in base alle dichiarate puntuali perizie annuali di primari “valuers” ?
.........si rileva che nei Bilanci dal 31/12/2001 al 31/12/2005 (per quest’ultimo bilancio si è tenuto conto delle valutazioni prima della plusvalenza da realizzo 13/07/2006 (considerata dal Fondo - con elusione dell’art. 27 dello Statuto - come “rivalutazione” al 31/12/2005) le rivalutazioni del campione di immobili contabilizzate dagli Amministratori sono ammontate nel quinquennio 1/01/2001 – 31/12/2005 al

+ 20,9%

percentuale che si può ritenere valida anche per l’intero patrimonio, visto che la percentuale di plusvalenza del campione (97,9%) è prossima a quella dell’intero portafoglio (93,5%).

8. Quale è stato l’andamento del mercato immobiliare a Milano nel periodo 2001/2005 ?
Premesso che il patrimonio per circa i tre quarti era costituito da immobili commerciali (e tra questi ben 27 appetibili cespiti adibiti a filiali Comit),possiamo rilevare – per il solo comparto residenziale e come da grafico 2000/2009 , fonte: CorriereEconomia 9/03/2009  - che i prezzi nel quinquennio considerato 2001-2005 sono risultati in forte costante ascesa, tanto da registrare un rialzo del

+ 60%

Potevano gli Amministratori del Fondo e i primari “valuers” ignorare tale eclatante e generalizzato fenomeno (da La Stampa Casa del 3/04/2013: Milano 1998/2007 1° sem. + 116,6%) ??? No! E per quale motivo hanno allora costantemente sottostimato gli immobili ? Ora si vede su basi inconfutabili che non c’erano le condizioni per liquidare il Fondo (vedi COVIP) ma al contempo c’erano quelle per risarcire i Partecipanti sacrificati dal riequilibrio dell’Ente come statuito dalla Riforma del 16/12/99.

9. C’è ancora bisogno di spiegare …

• come un patrimonio immobiliare rivalutato marginalmente in 5 anni (2001/2005)

del + 20,9% a 570,8 mln.

e quindi largamente sottostimato, come lo era evidentemente anche prima del 2001
• possa essere aggiudicato all’asta per 1.106,0 mln.
• con una plusvalenza del 93,5% pari a 535,2 mln. ??? (plusvalenza che sale al 118,4%, considerando quelle realizzate dalla stessa Beni Stabili e successivi acquirenti per 140 mln.). Premesso che il mercato non regala nulla, resta il fatto che il presunto acume degli Amministratori avrebbe portato a svendere il patrimonio dei Partecipanti/Titolari del Fondo, formatosi in un secolo di vita.

18 gennaio 2015
S.E. & O. Mario Auterio – Emilio Rosso

P.S. - punti 7 e 8 : L’analisi non è potuta partire dall’anno 2000 per mancanza di dati omogenei.

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