Consulenza fiscale a cura di Pasqualino Pontesi, Dottore commercialista.

Articolo pubblicato su “il Quotidiano del Sud” di domenica 31 maggio 2015

 

Acquisto casa con mutuo

 

Le norme sulla detrazione degli interessi passivi, per l’acquisto dell’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale, sono state modificate più volte nel corso degli anni ed orientarsi nei meandri delle disposizioni fiscali non è semplice. Tutto dipende dalla data in cui è stato stipulato il contratto di mutuo. L’anno a cui fare riferimento, un vero e proprio spartiacque, è il 1993. Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo di euro 4.000 per ciascun intestatario del mutuo. Il bonus fiscale è ammesso a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’otto dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. Per i mutui stipulati nel corso del 1993, la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’otto giugno 1994. Per i mutui ipotecari contratti dopo il 1993 l’importo massimo detraibile è di 4.000 euro ma, in questo caso, spetta per tutti gli intestatari del mutuo. Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo, se estinguendo l’originario contratto si stipula un nuovo mutuo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati all’estinzione del vecchio mutuo e all’accensione del nuovo. Il Fisco ha però limitato lo “sconto” che si può ottenere per l’acquisto dell’abitazione principale. In pratica, l’importo del mutuo può, al massimo, essere pari a quanto dichiarato nel rogito per l’acquisto dell’immobile, maggiorato delle spese notarili e degli altri oneri accessori, strettamente connessi all’operazione e debitamente documentati. Pertanto, non è possibile detrarre l’intero ammontare pagato per gli interessi, anche se entro l’ordinario limite di 4.000 euro, poiché l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che la detrazione deve essere rapportata al valore dell’immobile dichiarato nell’atto notarile. Per determinare la parte di interessi da portare a detrazione deve essere utilizzata la seguente formula: importo dichiarato nel rogito, moltiplicato per l’importo degli interessi pagati, diviso l’importo mutuato. Per l’Amministrazione finanziaria non è infatti possibile considerare finalizzato interamente all’acquisto di un immobile, quindi pienamente agevolabile, un mutuo che supera il valore dell’immobile stesso da acquistare. Tale circostanza costituisce infatti una spia abbastanza evidente che è stato dichiarato un valore inferiore a quello reale o che il mutuo sia stato contratto per finanziare altre spese. Se il mutuo è cointestato, chi possiede redditi può detrarre anche la quota parte degli interessi di competenza del coniuge fiscalmente a carico.<<<<<

 

 

 

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