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Come calcolare l'acconto TASI: casi particolari

di Saverio Cinieri - Dottore commercialista e pubblicista

 

Pur derivando in alcuni suoi aspetti dall’IMU, la TASI si contraddistingue per alcune regole particolari che non trovano riscontro nella disciplina IMU. Ciò sta creando non pochi problemi ai contribuenti che si trovano a dover calcolare l’imposta da versare il 16 ottobre.

In questo articolo trovi anche: Esempi di calcolo e di compilazione.

Nata come imposta per finanziare i servizi indivisibili comunali, la TASI ha molti aspetti in comune con l’IMU che è una vera e propria patrimoniale.

Primo fra tutti, la determinazione della base imponibile che riflette, totalmente, le regole della “vecchia” imposta sugli immobili.

Il Legislatore, però, ha introdotto, nella nuova TASI alcuni elementi inediti che, proprio perché non trovano riscontro nella precedente imposta, e anche a causa della scarsità di chiarimenti emanati, stanno creando alcuni problemi, complicando notevolmente i calcoli, già di per sé complessi, che i contribuenti devono sviluppare per determinare il quantum dovuto.

Di seguito si riportano alcuni casi in cui le regole TASI si differenziano da quanto previsto per l’IMU, cogliendone, ove possibile, le criticità.

Abitazioni occupate da un soggetto diverso dal proprietario

La prima particolarità che si vuole evidenziare riguarda la regola in base alla quale - nel caso in cui l'unità immobiliare sia occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare (ad esempio, abitazione locata) - quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria (art. 1, comma 681, legge n. 147/2013).

L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota stabilita dal comune. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare.

Resta inteso che l’imposta complessiva deve essere determinata con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartita tra quest’ultimo e l’occupante sulla base delle percentuali stabilite dal comune (in pratica non si tiene conto dell’eventuale utilizzazione dell’immobile da parte dell’inquilino a titolo di abitazione principale).

L’imposta così calcolata deve essere ripartita tra proprietario e inquilino sulla base delle percentuali stabilite dal comune.

Attenzione, però: se l’inquilino non versa la sua quota di TASI, il proprietario non è responsabile del mancato pagamento. A dire il vero, la norma (art. 1, comma 671) prevede una responsabilità solidale per il pagamento della TASI: infatti, viene stabilito che “in caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria”.

Però, questa responsabilità solidale vale solo tra possessori o detentori e non, quindi, tra possessore e detentore.

In altre parole, il proprietario e l’inquilino sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. Non è prevista, per loro, alcuna responsabilità solidale.

Esempio di calcolo

Casa assegnata ad uno dei coniugi a seguito di separazione

Nel caso di unità immobiliare assegnata dal giudice della separazione, si applicano le stesse regole previste per l’IMU.

In pratica, il coniuge assegnatario è considerato ai fini dell’imposta come titolare di un diritto di abitazione; pertanto, in quanto titolare di un diritto reale, è soggetto passivo del tributo: egli, quindi, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile, paga la TASI con l’aliquota e la detrazione, eventualmente prevista, per l’abitazione principale.

C’è però una complicazione rispetto all’IMU.

Infatti, se la casa assegnata è in locazione (esempio casa in locazione abitata dai coniugi prima della separazione, poi assegnata dal Giudice della separazione ad uno di essi), la TASI deve essere calcolata dal proprietario con l’aliquota prevista dal Comune per gli immobili diversi dall’abitazione principale e l’importo ottenuto va pagato in parte dal proprietario e in parte dal locatario, in base alle quote deliberate dal Comune.

In pratica, valgono le regole di calcolo espresse nel paragrafo precedente.

Aree edificabili possedute e coltivate da CD o IAP

Le aree edificabili possedute e coltivate da coltivatori diretti (CD) o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella speciale gestione previdenziale, sono considerate terreni agricoli e, in quanto tali, non sono soggette alla TASI.

Però, nel caso in cui le aree edificabili non sono possedute da CD e da IAP, iscritti alla previdenza agricola, ma sono date in affitto a CD o IAP che coltivano l’area edificabile, la TASI è dovuta (così si è espresso il Ministero nelle risposte pubblicate sul sito del Dipartimento delle finanze).

In presenza di tale fattispecie, l’imposta complessiva deve essere determinata con riferimento alle condizioni del proprietario e, successivamente, ripartita tra quest’ultimo e l’affittuario o il comodatario sulla base delle percentuali stabilite dal comune.

Esempio di calcolo

Esempio n. 2 - Area edificabile di proprietà di un soggetto non CD o IAP, data in affitto a soggetto CD o IAP, situata nel comune di Roma

Dati area:

- valore: 200.000 euro

- percentuale di possesso: 100%

- mesi possesso: 12

La delibera del comune di Roma (approvata il 23 luglio 2014) prevede che il soggetto diversa dal titolare del diritto reale versa la TASI nella misura del 20% mentre la restante parte è corrisposta dal titolare della proprietà o altro diritto reale sull'unità immobiliare.

Inoltre, sulle aree fabbricabili si applica l’aliquota dello 0,8 per mille.

Con questi dati, il calcolo è il seguente:

- Imposta 2014 = 200.000 x 100% x 12/12 x 0,08% = 160 euro

di cui:

- a carico del proprietario = 160 x 80% = 128 euro

- a carico dell’utilizzatore = 160 x 20% = 32 euro

- Rata da versare entro il 16 ottobre:

- proprietario: 128 ÷ 2 = 64 euro

- utilizzatore: 32 ÷ 2 = 16 euro

Si riporta lo stralcio dei modelli F24 compilati.

Sta per scadere il termine, fissato per il prossimo 16 ottobre, per il versamento della prima rata della TASI, per i contribuenti residenti nei Comuni che hanno deliberato le aliquote entro il 10 settembre 2014. I soggetti obbligati, le aliquote standard, le modalità operative per il calcolo e il versamento, la documentazione: tutte le risposte nella Guida di IPSOA Quotidiano.

Capire come calcolare la TASI può risultare, in alcuni casi, un’impresa ardua e irta di difficoltà.

La norma istitutiva della TASI, contenuta nella legge di Stabilità 2014, è stata ritoccata e modificata al punto che molti comuni italiani hanno rimandato ogni decisione in merito ai regolamenti e alle aliquote, così determinando l’impossibilità di incassare la prima rata entro la data originaria (16 giugno); nella maggioranza dei Comuni italiani, l’appuntamento con il versamento dell’acconto è stato rimandato al 16 ottobre 2014.

Per semplificare il compito dei contribuenti che si accingono ad affrontare per la prima volta il calcolo della TASI, IPSOA Quotidiano propone una Guida all’adempimento che raccoglie gli articoli pubblicati dagli esperti IPSOA, con l’analisi di casi particolari, esempi di calcolo e di compilazione, la principale documentazione in materia di TASI e uno sguardo al futuro, con i possibili sviluppi della disciplina del tributo.

L’adempimento in sintesi

Soggetti obbligati

La TASI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo fabbricati, ivi compresa l'abitazione principale, e aree edificabili, come definiti ai fini IMU, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli.

In caso di:

- pluralità di possessori o detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria.- coesistenza di un titolare di diritto reale sull'unità immobiliare e di un occupante, entrambi sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura - stabilita da regolamento comunale - compresa tra il 10 e il 30% dell'ammontare complessivo della TASI dovuta sull'immobile, il titolare del diritto reale versa la parte restante.- locazione finanziaria, la TASI è dovuta dal locatario a decorrere dalla data di stipulazione e per tutta la durata del contratto fino alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna.- detenzione temporanea non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, il tributo è dovuto soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.- locali in multiproprietà e centri commerciali integrati, il soggetto che gestisce i servizi comuni è responsabile anche del versamento del tributo, dovuto per i locali e le aree scoperte di uso comune, nonché per i locali e aree scoperte di uso esclusivo ai singoli occupanti o detentori. I singoli detentori e occupanti sono comunque responsabili di tutti gli altri obblighi che derivano dal rapporto tributario che riguarda i locali e le aree in uso esclusivo. Sono escluse dal tributo le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative, e le aree comuni condominiali ex art. 1117 c.c. che non siano detenute o occupate in via esclusiva.

Modalità operative

I soggetti passivi effettuano il versamento dell'imposta dovuta al comune per l'anno in corso in due rate di pari importo, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre. Il contribuente ha facoltà di provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno. Per il solo anno 2014:

- il versamento della prima rata della TASI è effettuato entro il 16 giugno 2014 sulla base delle deliberazioni di approvazione delle aliquote e delle detrazioni inviate dai Comuni, esclusivamente in via telematica, entro il 23 maggio 2014;

- in caso di mancato invio delle deliberazioni entro il 23 maggio, il versamento della prima rata della TASI è effettuato entro il 16 ottobre 2014 sulla base delle deliberazioni concernenti le aliquote e le detrazioni, nonché dei regolamenti della TASI pubblicati alla data del 18 settembre 2014; a tal fine, i comuni sono tenuti ad effettuare l'invio delle deliberazioni, esclusivamente in via telematica, entro il 10 settembre 2014;

- in caso di mancato invio delle deliberazioni entro il 10 settembre, il versamento della TASI è effettuato in un'unica soluzione entro il 16 dicembre 2014 applicando l'aliquota di base dell'1 per mille, nel rispetto comunque del limite massimo in base al quale la somma delle aliquote della TASI e dell'IMU previste per ciascuna tipologia di immobile non può essere superiore all'aliquota massima consentita dalla legge statale per l'IMU al 31 dicembre 2013 fissata al 10,6 per mille e ad altre minori aliquote, in relazione alle diverse tipologie di immobile.

La TASI dovuta dall'occupante, in caso di mancato invio della delibera entro il 10 settembre 2014 ovvero in caso di mancata determinazione della percentuale è pari al 10% dell'ammontare complessivo del tributo, determinato con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale.

Versamento

Il versamento della TASI è effettuato mediante F24 ovvero tramite apposito bollettino di conto corrente postale. Per consentire il versamento della TASI tramite modello F24, sono stati istituiti i codici tributo:

- 3958 - TASI - tributo per i servizi indivisibili su abitazione principale e relative pertinenze - art. 1, c. 639, L. n. 147/2013 e succ. modif.

- 3959 - TASI - tributo per i servizi indivisibili per fabbricati rurali ad uso strumentale - art. 1, c. 639, L. n. 147/2013 e succ. modif.

- 3960 - TASI - tributo per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili - art. 1, c. 639, L. n. 147/2013 e succ. modif.

- 3961 - TASI - tributo per i servizi indivisibili per altri fabbricati - art. 1, c. 639, L. n. 147/2013 e succ. modif.

 

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Articolo estratto da IPSOA Quotidiano, tramite Dott. Franco Salza.
12/10/2014.

 

 

 

 

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