Cosenza, veduta del Centro Storico
Come calcolare l'acconto TASI: casi particolari
Pur
derivando in alcuni suoi aspetti dall’IMU, la TASI si contraddistingue per
alcune regole particolari che non trovano riscontro nella disciplina IMU.
Ciò sta creando non pochi problemi ai contribuenti che si trovano a dover
calcolare l’imposta da versare il 16 ottobre.
In questo articolo trovi anche:
Esempi di calcolo e di compilazione.
Nata come imposta per
finanziare i servizi indivisibili comunali, la TASI ha molti aspetti in
comune con l’IMU che è una vera e propria patrimoniale.
Primo fra tutti, la
determinazione della
base
imponibile che riflette, totalmente, le regole della
“vecchia” imposta sugli immobili.
Il Legislatore, però, ha
introdotto, nella nuova TASI alcuni
elementi inediti che, proprio perché non trovano riscontro
nella precedente imposta, e anche a causa della scarsità di chiarimenti
emanati, stanno creando alcuni problemi, complicando notevolmente i calcoli,
già di per sé complessi, che i contribuenti devono sviluppare per
determinare il quantum dovuto.
Di seguito si riportano
alcuni casi in cui le regole TASI si differenziano da quanto previsto per
l’IMU, cogliendone, ove possibile, le
criticità.
Abitazioni occupate da un soggetto diverso dal proprietario
La prima particolarità
che si vuole evidenziare riguarda la regola in base alla quale - nel caso in
cui l'unità immobiliare sia occupata da un soggetto diverso dal titolare del
diritto reale sull'unità immobiliare (ad esempio, abitazione locata) -
quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma
obbligazione tributaria (art. 1, comma 681, legge n.
147/2013).
L'occupante versa la
TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa
fra il 10 e il 30%
dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota
stabilita dal comune. La restante parte è corrisposta dal titolare del
diritto reale sull'unità immobiliare.
Resta inteso che
l’imposta complessiva deve essere determinata con riferimento alle
condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartita tra
quest’ultimo e l’occupante sulla base delle percentuali stabilite dal comune
(in pratica non si tiene conto dell’eventuale utilizzazione dell’immobile da
parte dell’inquilino a titolo di abitazione principale).
L’imposta così calcolata
deve essere
ripartita tra proprietario e inquilino sulla base delle
percentuali stabilite dal comune.
Attenzione,
però: se l’inquilino non versa la sua quota di TASI,
il proprietario non è responsabile
del mancato pagamento. A dire il vero, la norma (art. 1, comma 671) prevede
una responsabilità solidale per il pagamento della TASI: infatti, viene
stabilito che “in caso di
pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido
all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria”.
Però, questa
responsabilità solidale vale solo tra possessori o detentori
e non, quindi, tra possessore e detentore.
In altre parole, il
proprietario e l’inquilino sono titolari di un’autonoma obbligazione
tributaria. Non è prevista, per loro, alcuna responsabilità solidale.
Esempio di calcolo
Casa assegnata ad uno dei coniugi a seguito di separazione
Nel caso di unità
immobiliare assegnata dal giudice della separazione, si applicano le stesse
regole previste per l’IMU.
In pratica, il coniuge
assegnatario è considerato ai fini dell’imposta come titolare di un diritto
di abitazione; pertanto, in quanto titolare di un diritto reale, è soggetto
passivo del tributo: egli, quindi, indipendentemente dalla quota di possesso
dell’immobile, paga la TASI con l’aliquota e la detrazione, eventualmente
prevista, per l’abitazione principale.
C’è però una
complicazione rispetto all’IMU.
Infatti, se la casa
assegnata è in
locazione (esempio casa in locazione abitata dai coniugi
prima della separazione, poi assegnata dal Giudice della separazione ad uno
di essi), la TASI deve essere calcolata dal proprietario con l’aliquota
prevista dal Comune per gli immobili diversi dall’abitazione principale e
l’importo ottenuto va pagato in parte dal proprietario e in parte dal
locatario, in base alle quote deliberate dal Comune.
In pratica, valgono le
regole di calcolo espresse nel paragrafo precedente.
Aree edificabili possedute e coltivate da CD o IAP
Le aree edificabili
possedute e coltivate da
coltivatori diretti (CD) o
imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella
speciale gestione previdenziale, sono considerate terreni agricoli e, in
quanto tali, non sono soggette alla TASI.
Però, nel caso in cui le
aree edificabili non sono possedute da CD e da IAP, iscritti alla previdenza
agricola, ma sono date in affitto a CD o IAP che coltivano l’area
edificabile, la TASI è dovuta (così si è espresso il Ministero nelle
risposte pubblicate sul sito del Dipartimento delle finanze).
In presenza di tale
fattispecie, l’imposta complessiva deve essere determinata con riferimento
alle
condizioni del proprietario e, successivamente,
ripartita tra quest’ultimo e l’affittuario o il comodatario
sulla base delle percentuali stabilite dal comune.
Esempio di calcolo
Esempio n. 2 -
Area edificabile di proprietà di un soggetto non CD o IAP, data in affitto a
soggetto CD o IAP, situata nel comune di Roma
Dati area:
- valore: 200.000 euro
- percentuale di
possesso: 100%
- mesi possesso: 12
La delibera del comune
di Roma (approvata il 23 luglio 2014) prevede che il soggetto diversa dal
titolare del diritto reale versa la TASI nella misura del 20% mentre la
restante parte è corrisposta dal titolare della proprietà o altro diritto
reale sull'unità immobiliare.
Inoltre, sulle aree
fabbricabili si applica l’aliquota dello 0,8 per mille.
Con questi dati, il
calcolo è il seguente:
- Imposta 2014 = 200.000
x 100% x 12/12 x 0,08% = 160 euro
di cui:
- a carico del
proprietario = 160 x 80% = 128 euro
- a carico
dell’utilizzatore = 160 x 20% = 32 euro
- Rata da versare entro
il 16 ottobre:
- proprietario: 128 ÷ 2
= 64 euro
- utilizzatore: 32 ÷ 2 =
16 euro
Si riporta lo stralcio
dei
modelli
F24 compilati.
Sta per scadere il termine, fissato per il prossimo 16 ottobre, per il
versamento della prima rata della TASI, per i contribuenti residenti nei
Comuni che hanno deliberato le aliquote entro il 10 settembre 2014. I
soggetti obbligati, le aliquote standard, le modalità operative per il
calcolo e il versamento, la documentazione: tutte le risposte nella Guida di
IPSOA Quotidiano.
Capire come calcolare la
TASI può risultare, in alcuni casi, un’impresa ardua e irta di difficoltà.
La norma istitutiva
della TASI, contenuta nella legge di Stabilità 2014, è stata ritoccata e
modificata al punto che molti comuni italiani hanno rimandato ogni decisione
in merito ai regolamenti e alle aliquote, così determinando l’impossibilità
di incassare la prima rata entro la data originaria (16 giugno); nella
maggioranza dei Comuni italiani, l’appuntamento con il
versamento dell’acconto è stato rimandato al
16 ottobre 2014.
Per semplificare il
compito dei contribuenti che si accingono ad affrontare per la prima volta
il calcolo della TASI, IPSOA Quotidiano propone una Guida all’adempimento
che raccoglie gli articoli pubblicati dagli esperti IPSOA, con l’analisi di
casi particolari, esempi di calcolo e di compilazione, la principale
documentazione in materia di TASI e uno sguardo al futuro, con i possibili
sviluppi della disciplina del tributo.
L’adempimento in
sintesi
Soggetti
obbligati |
La TASI è dovuta da
chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo fabbricati, ivi
compresa l'abitazione principale, e aree edificabili, come definiti
ai fini IMU, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli.
In caso di:
-
pluralità di possessori o detentori, essi sono
tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione
tributaria.- coesistenza di un
titolare di diritto reale sull'unità immobiliare e
di un
occupante, entrambi sono titolari di un'autonoma
obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura -
stabilita da regolamento comunale - compresa tra il 10 e il 30%
dell'ammontare complessivo della TASI dovuta sull'immobile, il
titolare del diritto reale versa la parte restante.-
locazione finanziaria, la TASI è dovuta dal
locatario a decorrere dalla data di stipulazione e per tutta la
durata del contratto fino alla data di riconsegna del bene al
locatore, comprovata dal verbale di consegna.-
detenzione temporanea non superiore a 6 mesi nel
corso dello stesso anno solare, il tributo è dovuto soltanto dal
possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto,
uso, abitazione o superficie.- locali in
multiproprietà e
centri commerciali integrati, il soggetto che
gestisce i servizi comuni è responsabile anche del versamento del
tributo, dovuto per i locali e le aree scoperte di uso comune,
nonché per i locali e aree scoperte di uso esclusivo ai singoli
occupanti o detentori. I singoli detentori e occupanti sono comunque
responsabili di tutti gli altri obblighi che derivano dal rapporto
tributario che riguarda i locali e le aree in uso esclusivo. Sono
escluse dal tributo le aree scoperte pertinenziali o
accessorie a locali imponibili, non operative, e le aree comuni
condominiali ex art. 1117 c.c. che non siano detenute o occupate in
via esclusiva. |
Modalità
operative |
I soggetti passivi
effettuano il versamento dell'imposta dovuta al comune per l'anno in
corso in
due rate di pari importo, scadenti la prima il 16
giugno e la seconda il 16 dicembre. Il contribuente ha facoltà di
provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in
unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno. Per il
solo
anno 2014:
- il versamento della
prima rata della TASI è effettuato
entro il 16 giugno 2014 sulla base delle
deliberazioni di approvazione delle aliquote e delle detrazioni
inviate dai Comuni, esclusivamente in via telematica, entro il 23
maggio 2014;
- in caso di mancato
invio delle deliberazioni entro il 23 maggio, il versamento della
prima rata della TASI è effettuato
entro il 16 ottobre 2014 sulla base delle
deliberazioni concernenti le aliquote e le detrazioni, nonché dei
regolamenti della TASI pubblicati alla data del 18 settembre 2014; a
tal fine, i comuni sono tenuti ad effettuare l'invio delle
deliberazioni, esclusivamente in via telematica, entro il 10
settembre 2014;
- in caso di mancato
invio delle deliberazioni entro il 10 settembre, il versamento
della TASI è effettuato in un'unica
soluzione entro il 16 dicembre 2014 applicando
l'aliquota di base dell'1 per mille, nel rispetto comunque del
limite massimo in base al quale la somma delle aliquote della TASI e
dell'IMU previste per ciascuna tipologia di immobile non può essere
superiore all'aliquota massima consentita dalla legge statale per
l'IMU al 31 dicembre 2013 fissata al 10,6 per mille e ad altre
minori aliquote, in relazione alle diverse tipologie di immobile.
La TASI dovuta
dall'occupante, in caso di mancato invio della delibera entro il 10
settembre 2014 ovvero in caso di mancata determinazione della
percentuale è pari al 10% dell'ammontare complessivo del tributo,
determinato con riferimento alle condizioni del titolare del diritto
reale. |
Versamento |
Il versamento della
TASI è effettuato
mediante F24 ovvero tramite apposito
bollettino di conto corrente postale. Per consentire
il versamento della TASI tramite modello F24, sono stati istituiti i
codici tributo:
-
3958 - TASI - tributo per i servizi indivisibili su
abitazione principale e relative pertinenze - art. 1, c.
-
3959 - TASI - tributo per i servizi indivisibili per
fabbricati rurali ad uso strumentale - art. 1, c.
-
3960 - TASI - tributo per i servizi indivisibili per
le aree fabbricabili - art. 1, c.
-
3961 - TASI - tributo per i servizi indivisibili per
altri fabbricati - art. 1, c.
|
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Articolo estratto da IPSOA Quotidiano, tramite Dott. Franco Salza.
12/10/2014.
Piazza Scala - ottobre 2014