ASSOCIAZIONE PENSIONATI CARICAL E BANCA
CARIME
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ACQUISTO CASA CON MUTUO
ANCHE quest’anno la presentazione del modello 730 fornisce al
contribuente la possibilità di
portare in diminuzione delle imposte gli interessi passivi relativi al mutuo
acceso per l’acquisto
dell’abitazione principale. Come più volte precisato dal Fisco, l’immobile è
adibito ad abitazione
principale quando il
contribuente o i suoi familiari vi hanno la dimora che
coincide, quasi
sempre, con la residenza. Al riguardo si precisa che adibire l’unità
immobiliare ad abitazione
principale non significa necessariamente trasferirvi la residenza
anagrafica, poiché è
sufficiente che in essa vi sia la dimora abituale del contribuente che può
essere attestata anche
da un’apposita autocertificazione resa dal soggetto interessato e diversa da
quella risultante
dai registri anagrafici. Il diritto viene mantenuto anche nel caso in cui il
contribuente, dopo
l’acquisto dell’immobile, ha variato l’abitazione principale per motivi di
lavoro o di ricovero
permanente in istituti sanitari a condizione che l’unità abitativa non venga
però locata. La
continuità di utilizzo come abitazione principale non è pertanto una
prerogativa richiesta ai fini
dell’agevolazione fiscale.
Oneri accessori
Il Fisco riconosce la detrazione degli interessi passivi in
dipendenza di un contratto di mutuo,
che deve essere garantito da ipoteca sull’immobile, e non di altri contratti
di finanziamento. Il
beneficio fiscale spetta anche agli oneri accessori degli interessi passivi
costituiti dalle spese
necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra gli oneri accessori
rientrano le spese notarili
che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di
mutuo, con esclusione
di quelle sostenute per il contratto di compravendita, che le spese
anticipate dal professionista
per conto del cliente quali ad esempio l’iscrizione e la cancellazione
dell’ipoteca. Gli oneri fiscali
compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca e
l’imposta sostitutiva sul
capitale prestato. Le spese di istruttoria per la concessione del mutuo
ipotecario, le spese di
perizia tecnica oltre alla commissione spettante agli istituti per la loro
attività di
intermediazione.
Il calcolo
L’importo massimo degli interessi passivi detraibili al 19%
dall’Irpef è di 4.000 euro. Lo sconto
fiscale massimo è pertanto di 760 euro (4.000 x 19%). Se il mutuo e gli
oneri accessori
eccedono il costo di acquisizione dell’immobile non tutti gli interessi
pagati possono rientrare
nell’agevolazione. La detrazione Irpef del 19% spetta in proporzione al
rapporto tra il costo di
acquisizione dell’immobile e il capitale concesso a mutuo come disposto
dalla circolare 15/E
dell’Agenzia delle Entrate del 20 aprile 2005. La detrazione pertanto deve
essere rapportata al
valore dell’immobile dichiarato nell’atto notarile. Per determinare la parte
di interessi da
portare in detrazione bisogna utilizzare la seguente formula: valore
dell’immobile x interessi
pagati : capitale dato in mutuo. Per il Fisco non è infatti possibile
considerare finalizzato
interamente all’acquisto di un immobile, quindi pienamente agevolabile, un
mutuo che supera
il valore dell’immobile stesso da acquistare. Tale circostanza costituisce
una spia abbastanza
evidente che è stato dichiarato un valore inferiore a quello reale o che il
mutuo sia stato
contratto per finanziare altre spese.
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Fonte: il Quotidiano – Domenica 24 aprile 2011
Consulenza fiscale a cura di Pasqualino Pontesi, Dottore commercialista